Cuidados na Compra e Venda de Imóveis – Certidões, Documentos e Escritura

Cuidados na Compra e Venda de Imóveis – Certidões, Documentos e Escritura

Falando acerca dos cuidados na compra e venda de móveis, também abordaremos os documentos e as certidões necessárias quanto as esses cuidados em linguagem simples e bem fácil entender, evitando termos técnicos, para que fique compreensível a todos, fechado?

Não estamos falando para advogados e sim para um público geral, então vamos ser o mais simples possível, utilizando uma linguagem menos técnica.

 

Quais os principais perigos na compra e venda de imóveis?

Imagine a seguinte cena: O vendedor, o Imóvel e o Comprador.

A primeira coisa importantíssima a ser percebida, é que o vendedor nem sempre é o PROPRIETÁRIO.

Nós temos que guardar muito bem esta termo: PROPRIETÁRIO.

Quem é o PROPRIETÁRIO?

Quem é o verdadeiro PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL?

Um dos perigos na compra de imóveis, é comprar um imóvel de um mero Possuidor que não é o Proprietário e sim apenas um possuidor.

Ele pode parecer dono, ele pode dizer que é dono, mas não é, e este é um grande problema que ocorre com muita frequência.

Nós temos muitas pessoas que perderam todo seu dinheiro investido, perderam o imóvel mais tarde, simplesmente porque comprou de uma pessoa que não era o proprietário e sim um mero possuidor.

 

Veja alguns outros exemplos de erros cometidos abaixo:

 

O proprietário falecido: Comprando um imóvel que o ex proprietário faleceu, e existe a pendência de inventário.

Nós sabemos que ao falecer é obrigatória a realização do inventário. Os herdeiros, o cônjuge meeiro ou meeira tem que se unir e fazer o inventário, e não fazendo inventário, essa pendência deixa o imóvel com a propriedade irregular, porque não houve a partilha, porque não houve o formal de partilha, então não é possível vender esse imóvel de forma legal ou o filho acaba realizando a venda irregular do imóvel.

 

Comprar um imóvel com dívidas, por exemplo – Iptu e Condomínio:

As vezes o proprietário não paga IPTU a muito tempo, existe até uma execução fiscal, uma ação judicial ou uma dívida ativa registrada quanto ao imóvel à venda. Quem comprar vai assumir essa dívida de IPTU ou também de Condomínio e outras dívidas que nós também veremos mais detalhadamente adiante.

 

Comprar imóvel de insolvente/fraude à execução:

Essas 2 expressões são muito utilizadas no meio judicial e mais adiante explicaremos do que se trata.

Quem muitas vezes não é do ramo, não vivencia aquele meio, às vezes não têm a dimensão destes riscos, por isso nós estamos falando aqui, mas é bom enfatizar que é uma coisa que infelizmente ocorre com muita frequência.

 

Riscos mais Comuns:

 

Sofrer a ação judicial do verdadeiro proprietário:

Então existe um imóvel, quem vendeu não foi o proprietário, e aquela pessoa que se tornou proprietária por algum meio judicial ou já era proprietária, promove ação contra quem comprou, e essa pessoa que comprou do suposto proprietário, comprou mal e acaba perdendo o imóvel.

 

A nulidade do contrato de compra e venda por irregularidades, por exemplo – um contrato de gaveta que oferece nenhuma segurança ao comprador:

Nós também falaremos mais adiante do que se trata o contrato de gaveta.

 

Mencionando os documentos necessários para os cuidados na compra do imóvel:

 

O vendedor casado vende o imóvel sem autorização do cônjuge:

O vendedor é casado, a esposa tem que autorizar, e a outorga pulsória, se ela não autorizar, a venda é irregular, não pode. O vendedor casado, comunhão parcial, comunhão universal, assim o cônjuge tem que assinar. Até mesmo na separação total para evitar dúvidas é bom também ensinar.

 

Imóvel penhorado:

A pessoa compra o imóvel e não tem conhecimento, não busca saber pesquisar para verificar se aquele imóvel possui uma penhora, e esse imóvel as vezes está indo para leilão, para hasta pública, e a pessoa compra sem saber disso.

Vai perder o imóvel!

Quando ocorrer a hasta pública, ela vai receber a notícia para que saia do imóvel com urgência em tantos dias, e aí não tem muito o que fazer, é um caso bastante triste que também ocorre com muita frequência.

Despejo, reintegração de posse, emissão na posse, que são as ações contra esses compradores que não tomam os devidos cuidados.

 

Dicas Gerais, para não levar o gato por lebre:

 

Quem é o PROPRIETÁRIO do imóvel?

Nós estamos falando de Propriedade, e também não de Posse.

Não vamos dar as definições de proprietário e possuidor, porque não é objetivo deste artigo, mas nós temos que saber que existe o Proprietário do Imóvel.

Não se pergunta quem está na posse, quem está morando, quem parece ser dono, que está dentro da casa dizendo que é dono, nós estamos perguntando quem é o PROPRIETÁRIO.

 

Para entender melhor, é só imaginar o imóvel com uma certidão de nascimento:

Nós temos a nossa certidão de nascimento, correto?

Tem lá o nome do pai, nome da mãe, a cidade em que você nasceu, todos os dados.

Imagine o imóvel como uma pessoa que tem uma certidão de nascimento. Conseguiu imaginar?

Quando a pessoa casa, o cartório de registro civil passa a ter ali, a certidão de casamento, a pessoa já não usa mais certidão de nascimento e sim certidão de casamento, correto?

Se ela divorcia, é então averbada a escritura de divórcio lá na certidão de casamento. Qualquer um que consultar, porque a consulta é pública, qualquer pessoa que consultar lá no cartório a certidão de casamento de determinada pessoa, vai perceber, vai tomar conhecimento que aquela pessoa está ou foi divorciada. Por que? Porque está constando lá no registro.

A mesma coisa é o imóvel.

Se A vendeu para B, B vendeu para C e C vendeu para D, tudo estará registrado na matrícula, no registro de imóveis, logo quem quiser saber a cerca do imóvel, o mínimo, o básico, a primeira coisa é consultar a matrícula atualizada no registro de imóveis.

Porque se eu tiver uma matrícula expedida a 2 anos atrás, a 1 ano ou a 6 meses atrás, ela pode não mais representar a realidade de hoje, porque a 3 meses atrás foi vendido para uma outra pessoa, aconteceu alguma coisa. Se eu tiver a matrícula de 6 meses atrás, obviamente eu não terei conhecimento da realidade atual do imóvel.

 

Outra dica muito importante: Retirar todas as certidões negativas.

Quanto as certidões negativas, é bem simples.

Eu quero saber se aquele proprietário tem dívidas, então eu pego uma certidão negativa de um determinado órgão, por exemplo: Protesto – vou retirar uma certidão negativa de protesto. Para que? Para saber se o proprietário tem ou não protestos em seu nome.

 

Eu quero saber se aquele imóvel tem dívida de IPTU?

Então eu tiro uma certidão negativa na prefeitura para saber se tem uma dívida de IPTU.

Falando um pouco mais sobre o registro de imóveis, o código civil em seu artigo 1.245, ele diz que:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóvel.

Aquela antiga frase conhecida: Só é dono quem registra.

Você comprou o imóvel, você tem que se dirigir ao registro de imóveis e fazer o registro, senão você corre grandes riscos por falta do registro.

Existem vários cartórios de registros de imóveis com suas respectivas regiões. Basta você pesquisar onde o seu imóvel está registrado e fazer o registro da compra, o mais rápido possível. É muito importante lembrar que é preciso registrar a compra do imóvel.

O registro de imóveis, inscreve os documentos relacionados aos bens imóveis, como escrituras públicas de compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária em garantia, além de expedir certidões de propriedade de imóveis.

Como nós já falamos, se você quiser uma certidão de propriedade de imóvel, basta você se dirigir ao cartório de registro de imóveis.

Bom lembrar que não é cartório de notas, não é o cartório de registro civil, é o cartório de registro de imóveis.

Algumas pessoas não conseguem as vezes distinguir, mas são cartórios diferentes, cada um com as suas atividades.

 

Dica! Não confunda:

Uma coisa muito importante é que às vezes a pessoa por ser leiga, olha aqueles documentos e não consegue identificar a diferença. É bem fácil presenciar uma pessoa entregar um papel, documento, acreditando que aquele documento lhe dá a propriedade do imóvel, quando na verdade ela está com o contrato particular de compromisso de compra e venda, e ela acredita que aquilo por si só é suficiente para lhe dar a propriedade do imóvel.

Isso não está correto!

Uma coisa é uma escritura de compra e venda registrado no cartório de imóveis. Outra coisa completamente diferente, é um compromisso de compra e venda.

Nós já falamos que compromisso não pode significar uma escritura definitiva, uma propriedade, é apenas um compromisso.

Não confunda Compromisso com Escritura de Compra e Venda.

O vendedor só vai passar a escritura definitiva quando o valor do imóvel for quitado.

Ocorre que o imóvel ainda permanece em nome do vendedor.

 

Fez uma escritura pública de promessa de compra e venda?

Registre a promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis.

Para que? Para que você se resguarde. Porque se você deixar este documento na sua casa, na sua gaveta, se ele não estiver lá no registro de imóveis, não haverá conhecimento público disso, ninguém sabe, não tem como ninguém saber se existe este documento. Alguém poderá vender, averbar, fazer qualquer tipo de negócio lá e o seu documento está guardando na gaveta. É um erro grande: nunca cometa este erro!

Lembre-se do imposto do ITBI (Imposto de transmissão de bens imóveis), no Rio de Janeiro por exemplo, hoje está 3% do valor de avaliação da prefeitura, então já considere na compra que você terá que pagar o ITBI, considere também o valor da escritura e o cartório. O próprio cartório pode te informar acerca desses valores de acordo com cada Estado e cada Município.

 

As certidões negativas:

As certidões são documentos que mostram a situação financeira do proprietário vendedor, dívidas protestadas como nós já dissemos e processos judiciais.

Eu quero saber se o proprietário tem um processo judicial, uma execução, isso é muito importante, algumas pessoas não sabem, nós falaremos aqui a cerca da fraude à execução.

Para evitar a penhora dos bens em razão de dívidas do vendedor: fiscais, trabalhistas, cíveis, alguns devedores começam a se desfazer de todos os seus bens. É o que se chama “Fraude à Execução”.

Isso tem uma implicação direta a quem compra os bens.

Então A tem dívidas, têm uma ação trabalhista contra ele. Ele tinha uma empregada, tinha uma empresa e sofreu uma ação trabalhista. A justiça do trabalho quer penhorar os bens de A para pagar aquela dívida daquele trabalhador.

Então lá tem 100 mil reais de dívida da ação judicial trabalhista, a justiça do trabalho vai penhorar aquele imóvel, e A sabendo da penhora, sabendo da iminente penhora que vai acontecer a qualquer momento, ele vende para B:  Isso é fraude a execução, é dilapidação de patrimônio. B vai comprar, mas vai perder o imóvel porque a justiça vai penhorar, vai tomar aquele imóvel.

Se B estivesse consultado, tivesse retirado as certidões negativas, ele saberia que A tem uma penhora eminente, tem uma dívida.

As certidões negativas são muitas, nós colocamos algumas aqui, mas não se prenda.

 

Atenção!

Sempre pesquisar dívidas relativas ao imóvel e também ao proprietário. São coisa distintas.

Nós vamos verificar se há dívidas no imóvel, vamos retirar certidões no registro de imóveis, vamos verificar se aquele imóvel tem dívidas, quem é o proprietário, se há alguma pendência e etc, e também retiraremos certidões do vendedor, do proprietário.

Verificar se ele tem dívida, se ele tem ações judiciais e execuções.

 

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