7 TOP dicas de como vender seu imovel pelo melhor preço

Para vender seu imóvel pelo melhor preço, precisamos entender as tendências locais em seu mercado, o custo total de vender um imóvel em seu bairro e o melhor método de venda para atingirmos o seu objetivo. A proposta mais alta nem sempre lhe dará mais dinheiro, e nem sempre os custos das grandes reformas serão recuperados.

Abaixo listamos 7 TOP dicas que você deve considerar para vender seu imóvel pelo melhor preço:

  1. Entenda seu mercado local
  2. Escolha o momento certo para vender
  3. Defina o preço certo
  4. Entenda quanto custa realmente vender um imóvel
  5. Determine como você vai vender
  6. Considere pequenas reformas que agreguem valor a um custo mínimo
  7. Negocie a melhor proposta – não apenas a proposta mais alta

 

1. Entenda seu mercado local

Quando existe mais imóveis à venda do que compradores no mercado, geralmente os preços reduzem, pois os vendedores competem por menos compradores. Chamamos isso de mercado comprador. Por outro lado, quando há mais compradores do que imóveis à venda, isso tende a elevar os preços à medida que os compradores competem por menos imóveis. Nós chamamos isso de mercado vendedor.

Uma boa maneira de avaliar se você está em um mercado comprador ou vendedor é observar a taxa de valorização do preço do seu imóvel para imóveis semelhantes em sua região. A valorização do preço do imóvel mostra como os preços dos imóveis estão subindo rapidamente. Um aumento acentuado pode sinalizar que os compradores estão pagando mais.

Essas tendências afetarão o preço do seu imóvel e a sua capacidade de negociar coisas como pequenos reparos por exemplo. Eles também podem fornecer informações sobre quanto tempo levará para vender seu imóvel, o que pode afetar seus custos.

 

2. Escolha o momento certo para vender

Será hoje o melhor momento para colocar seu imóvel à venda pelo melhor preço possível?

Como está o mercado imobiliário em sua região?

Para que você ganhe o máximo possível de dinheiro, pode ser que seja útil vender seu imóvel quando você tiver capital suficiente para quitar seu financiamento (caso seu imóvel esteja financiado), pagar os custos de venda, fechamento e os custos da mudança por exemplo. Caso contrário, você precisará cobrir muitas dessas despesas com seu próprio bolso.

Planejar a venda do seu imóvel para receber uma proposta de compra mais alta é primordial para que você não tenha surpresas no caminho.

Pergunte-se antes: O mercado em minha região está comprador ou vendedor?

 

3. Defina o preço certo

Se você definiu um preço excessivo em seu imóvel, corre o risco de perder o preço, levar mais tempo para vender ou dificultar a descoberta do seu anúncio pelos compradores. Com o tempo, os compradores podem ficar desconfiados quanto a determinados imóveis em que os preços dos anúncios estão continuamente diminuindo, sugerindo que há algo errado com o imóvel ou que o vendedor tem expectativas irreais de mercado e aos poucos vai adaptando o valor de venda. Isso pode limitar seu poder de negociação porque os compradores podem perceber essas tendências como sinais de que seu imóvel deva ter uma gordura de negociação ou de fato é um imóvel ruim.

A maioria dos compradores também pesquisam usando uma faixa de preço, de modo que se você precifica seu imóvel além do que uma pessoa razoável pagaria, você torna seu imóvel mais difícil de ser descoberto.

Finalmente, levar mais tempo para vender seu imóvel pode ter consequências financeiras mais amplas, especialmente se houver pressão para que a venda aconteça em um prazo mais curto. Por exemplo:  não perder uma excelente oportunidade de comprar um imóvel melhor que você acabou de descobrir e quer muito fechar negócio rápido, mas para que essa compra aconteça você depende da venda do seu também.

Ao precificar seu imóvel, um bom lugar para começar é fazer uma pesquisa no Google e em sites de classificados de imóveis.

Super dica de como avaliar seu imóvel:

Digamos que seu imóvel é um apartamento de 3 quartos localizado no bairro de Botafogo – RJ.

Digite no Google: Apartamento de 3 quartos à venda em botafogo rj

Muito provavelmente você verá logo no topo links de anúncios levando para portais como Zapimoveis, Vivareal, Imovelweb, Olx e etc. Coloquei essas 4 possibilidades que foram exatamente os links que apareceram para mim no momento em que estou criando este artigo.

Agora clique no primeiro link que aparece para você. Para mim aparece uma descrição de um link que me leva para o site do Zapimoveis.

Agora basta você localizar os filtros do portal de anúncio e selecionar: apartamento padrão, 3 quartos e filtras a busca. Após, filtre também por preço para que os anúncios apareçam do menor preço para o maior. Consegui?

O que você está achando dos preços? O preço do seu imóvel está muito fora? Conseguiu achar algum imóvel à venda na sua rua ou no mesmo prédio que o seu? Em determinadas regiões existem condomínio muito conhecidos como por exemplo aqui no Rio de Janeiro: Cidade Jardim, Península, Ilha pura, entre outros. Experimente também inserir na sua busca do Google: Apartamento 3 quartos à venda cidade jardim rj

Esperamos que está super dica ajude a clarear sua mente em relação a qual o melhor preço de venda do seu imóvel. Trata-se de um técnica simples muito utilizada por corretores de imóveis na hora de avaliar e precificar imóveis de proprietários.

Ficou com alguma dúvida? Não conseguir fazer a pesquisa sozinho?

Deixe seu comentário no final deste artigo. Ficaremos muito felizes em ajudar você. Mas continuando nossa conversa, vamos para o próximo tópico.

 

4. Entenda quanto custa realmente vender um imóvel

Ao vender um imóvel, é fácil fixar os 5-6% que normalmente são pagos em comissões aos corretores de imóveis. No entanto, quando você considera todas as outras despesas – custos de fechamento, manutenção, reparos e mudança – o custo total de venda pode chegar a 10% do preço de venda ou mais.

Segue abaixo uma planilha rápida de como esses custos podem aparecer para um imóvel vendido por R$ 200.000

Preço de venda do imóvel R$ 200.000
Item de custo Quantidade de custo % do preço de venda
Preparação do imóvel
Reparos e renovações do imóvel R$ 5.000 2,5%
Negociando a venda
Comissões do corretor imobiliário R$ 12.000 6%
Realocação
Custos de mudança R$ 2.000 1%
Custos totais R$ 33.000 9,5%
Resultados estimados R$ 181.000

 

Alguns dos custos acima são mais difíceis de controlar. No entanto, você tem mais influência sobre como você prepara seu imóvel para venda e como você negocia a venda. Vamos nos aprofundar nesses tópicos nas seções abaixo. O objetivo é ter uma visão completa de seus custos, permitindo que você defina um orçamento e identifique oportunidades para gerar economias.

 

5. Determine como você vai vender

A maioria das pessoas estão familiarizadas com o processo imobiliário tradicional: preparar seu imóvel para a venda, encontrar um corretor, anunciar seu imóvel, mostrar seu imóvel, negociar com um comprador e, finalmente, fechar o negócio. No entanto, existem outros métodos para maximizar seus lucros, como vender seu imóvel direto por exemplo.

Em uma venda direta, você essencialmente assume todas as responsabilidades de um corretor de imóveis. Ao fazer isso, você pode evitar o pagamento da comissão do corretor, mas a menos que você seja um profissional imobiliário experiente ou tenha bastante conhecimento no assunto, uma venda direta pode ser uma tarefa complicada que pode fazer mais mal do que bem. Então, antes de colocar seu imóvel para vender sozinho, pergunte-se:

Vale apena vender meu imóvel direto?

Tenho conhecimento suficiente para fechar negócio de maneira segura?

Lembre-se, compra e venda de imóveis é um processo que requer uma séria de detalhes como documentações e certidões do imóvel, proprietário e comprador, para trazer segurança na operação para ambos os lados. Então fique atendo nesses detalhes para não cair no conto do vigário. Afinal, você é o proprietário do imóvel, a decisão é toda sua.

Lei também: Cuidados na Compra e Venda de Imóveis – Certidões, Documentos e Escritura

 

6. Considere pequenas reformas que agreguem valor a um custo mínimo

Nem todos os projetos de melhoria do imóvel são criados igualmente. Por exemplo, o preço do m² de uma reforma na Zona Sul do Rio de Janeiro é geralmente 3 a 5 vezes maior que na Baixada Fluminense.

O impacto de um projeto ou atualização varia de acordo com o mercado em que você está. É importante considerar os custos e o aumento estimado do valor do seu imóvel, porque muitos projetos de renovação maiores e mais envolvidos, podem não ser oportunos e levar a mais despesas não planejadas. Concentrar-se em pequenas atualizações que não estão ligadas a gostos individuais é uma boa maneira de melhorar seu imóvel e manter um apelo amplo para os compradores.

O ideal ao reparar um imóvel para ser vendido, é procurar por coisas que o próximo comprador razoavelmente desejaria reparar. Estes são tipicamente itens que afetam a segurança, estrutura e funcionalidade do imóvel.

Pergunte-se: a reforma deste imóvel de fato trará benefícios tanto financeiros como também ajudará acelerar o processo de venda para atrair compradores mais rápido?

Caso a reposta seja não, aconselhamos no máximo uma pintura de cor clara de preferência branca só para dar uma revigorada no imóvel e nada mais. Apenas pequenos detalhes e nada mais.

 

7. Negocie a melhor proposta e não apenas a proposta mais alta

É natural querer aceitar a maior proposta de compra para seu imóvel. A “melhor proposta” pode variar de acordo com as suas necessidades, os termos da venda, o momento certo e, claro, o preço certo.

Há também muitos custos envolvidos na venda de um imóvel, como taxas do corretor imobiliário, custos de fechamento e custos da mudança como falamos anteriormente no tópico 4 deste artigo. A proposta aceita nem sempre representa o número total com o qual você recebe de fato depois que esses custos são contabilizados, também conhecidos como rendimentos líquidos.

Compreender os diferentes componentes de uma proposta, como eles afetam sua data de fechamento, sua tolerância ao risco e sua linha de tempo para entregar o imóvel, ajudará a escolher a proposta que faz mais sentido para você.

Um bom corretor de imóveis nunca deve pressioná-lo a aceitar uma proposta em detrimento de outra. Seu trabalho é fornecer a você todos os fatos pertinentes e deixar que você decida. Com isso dito, seu corretor pode ter suas próprias motivações e opiniões contrárias às suas. Em última análise, a decisão é sempre sua.

Espero que esteja claro que o preço da proposta é muitas vezes apenas um ponto de partida para as negociações. Em alguns casos, a proposta mais baixa em termos de preço pode ser a melhor proposta em termos de receita líquida após o fator de tempo, risco e todos os outros custos da venda.

Vender um imóvel tem muitos compromissos. Você pode se deparar com certos termos, mesmo que resultem em lucros líquidos menores.

O processo de vender seu imóvel pode se tornar esmagador, especialmente quando você soma todas as variantes a considerar ao escolher a melhor proposta para você. A situação de todos é única, aqui estão algumas dicas importantes a serem lembradas:

  • Todos os termos incluídos em uma proposta se resumem a uma análise de custo/benefício em que você decide o que está disposto a aceitar para atingir sua meta.
  • Uma proposta em dinheiro oferece mais certeza, mas lembre-se de considerar a origem do dinheiro.
  • Ao avaliar uma proposta, lembre-se de que o preço da proposta é apenas um ponto de partida. É importante avaliar o impacto dos termos nas receitas líquidas.
  • Não subestime o papel que suas emoções podem desempenhar ao escolher a melhor proposta. Esteja pronto para equilibrar seus sentimentos e sua linha de custos.

 

Pensamentos finais

  • Para maximizar suas receitas líquidas, é importante entender as tendências do seu mercado local e como elas afetarão o preço pelo qual você pode vender seu imóvel. O superfaturamento do seu imóvel pode ter consequências financeiras diretas e o sob preço pode deixar dinheiro na mesa.
  • A quantidade de dinheiro que você vende o seu imóvel é determinado por mais do que o preço de tabela. Observe todos os custos associados à venda. Além disso, você pode ter um retorno maior se se concentrar em reparos de baixo custo e essenciais para o processo de atração mais rápida de possível compradores.
  • Há muitas maneiras diferentes de vender um imóvel que pode permitir que você venda por mais dinheiro do que o processo tradicional. Considere a economia de custos de uma venda direta. Tenha em mente que a proposta mais alta nem sempre é a melhor oferta. Mas lembre-se: Tenho conhecimento suficiente para fechar negócio de maneira segura?

 

Ficou com alguma dúvida ou gostaria de deixar uma sugestão?

Deixe seu comentário abaixo.

 

Cuidados na Compra e Venda de Imóveis – Certidões, Documentos e Escritura

Falando acerca dos cuidados na compra e venda de móveis, também abordaremos os documentos e as certidões necessárias quanto as esses cuidados em linguagem simples e bem fácil entender, evitando termos técnicos, para que fique compreensível a todos, fechado?

Não estamos falando para advogados e sim para um público geral, então vamos ser o mais simples possível, utilizando uma linguagem menos técnica.

 

Quais os principais perigos na compra e venda de imóveis?

Imagine a seguinte cena: O vendedor, o Imóvel e o Comprador.

A primeira coisa importantíssima a ser percebida, é que o vendedor nem sempre é o PROPRIETÁRIO.

Nós temos que guardar muito bem esta termo: PROPRIETÁRIO.

Quem é o PROPRIETÁRIO?

Quem é o verdadeiro PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL?

Um dos perigos na compra de imóveis, é comprar um imóvel de um mero Possuidor que não é o Proprietário e sim apenas um possuidor.

Ele pode parecer dono, ele pode dizer que é dono, mas não é, e este é um grande problema que ocorre com muita frequência.

Nós temos muitas pessoas que perderam todo seu dinheiro investido, perderam o imóvel mais tarde, simplesmente porque comprou de uma pessoa que não era o proprietário e sim um mero possuidor.

 

Veja alguns outros exemplos de erros cometidos abaixo:

 

O proprietário falecido: Comprando um imóvel que o ex proprietário faleceu, e existe a pendência de inventário.

Nós sabemos que ao falecer é obrigatória a realização do inventário. Os herdeiros, o cônjuge meeiro ou meeira tem que se unir e fazer o inventário, e não fazendo inventário, essa pendência deixa o imóvel com a propriedade irregular, porque não houve a partilha, porque não houve o formal de partilha, então não é possível vender esse imóvel de forma legal ou o filho acaba realizando a venda irregular do imóvel.

 

Comprar um imóvel com dívidas, por exemplo – Iptu e Condomínio:

As vezes o proprietário não paga IPTU a muito tempo, existe até uma execução fiscal, uma ação judicial ou uma dívida ativa registrada quanto ao imóvel à venda. Quem comprar vai assumir essa dívida de IPTU ou também de Condomínio e outras dívidas que nós também veremos mais detalhadamente adiante.

 

Comprar imóvel de insolvente/fraude à execução:

Essas 2 expressões são muito utilizadas no meio judicial e mais adiante explicaremos do que se trata.

Quem muitas vezes não é do ramo, não vivencia aquele meio, às vezes não têm a dimensão destes riscos, por isso nós estamos falando aqui, mas é bom enfatizar que é uma coisa que infelizmente ocorre com muita frequência.

 

Riscos mais Comuns:

 

Sofrer a ação judicial do verdadeiro proprietário:

Então existe um imóvel, quem vendeu não foi o proprietário, e aquela pessoa que se tornou proprietária por algum meio judicial ou já era proprietária, promove ação contra quem comprou, e essa pessoa que comprou do suposto proprietário, comprou mal e acaba perdendo o imóvel.

 

A nulidade do contrato de compra e venda por irregularidades, por exemplo – um contrato de gaveta que oferece nenhuma segurança ao comprador:

Nós também falaremos mais adiante do que se trata o contrato de gaveta.

 

Mencionando os documentos necessários para os cuidados na compra do imóvel:

 

O vendedor casado vende o imóvel sem autorização do cônjuge:

O vendedor é casado, a esposa tem que autorizar, e a outorga pulsória, se ela não autorizar, a venda é irregular, não pode. O vendedor casado, comunhão parcial, comunhão universal, assim o cônjuge tem que assinar. Até mesmo na separação total para evitar dúvidas é bom também ensinar.

 

Imóvel penhorado:

A pessoa compra o imóvel e não tem conhecimento, não busca saber pesquisar para verificar se aquele imóvel possui uma penhora, e esse imóvel as vezes está indo para leilão, para hasta pública, e a pessoa compra sem saber disso.

Vai perder o imóvel!

Quando ocorrer a hasta pública, ela vai receber a notícia para que saia do imóvel com urgência em tantos dias, e aí não tem muito o que fazer, é um caso bastante triste que também ocorre com muita frequência.

Despejo, reintegração de posse, emissão na posse, que são as ações contra esses compradores que não tomam os devidos cuidados.

 

Dicas Gerais, para não levar o gato por lebre:

 

Quem é o PROPRIETÁRIO do imóvel?

Nós estamos falando de Propriedade, e também não de Posse.

Não vamos dar as definições de proprietário e possuidor, porque não é objetivo deste artigo, mas nós temos que saber que existe o Proprietário do Imóvel.

Não se pergunta quem está na posse, quem está morando, quem parece ser dono, que está dentro da casa dizendo que é dono, nós estamos perguntando quem é o PROPRIETÁRIO.

 

Para entender melhor, é só imaginar o imóvel com uma certidão de nascimento:

Nós temos a nossa certidão de nascimento, correto?

Tem lá o nome do pai, nome da mãe, a cidade em que você nasceu, todos os dados.

Imagine o imóvel como uma pessoa que tem uma certidão de nascimento. Conseguiu imaginar?

Quando a pessoa casa, o cartório de registro civil passa a ter ali, a certidão de casamento, a pessoa já não usa mais certidão de nascimento e sim certidão de casamento, correto?

Se ela divorcia, é então averbada a escritura de divórcio lá na certidão de casamento. Qualquer um que consultar, porque a consulta é pública, qualquer pessoa que consultar lá no cartório a certidão de casamento de determinada pessoa, vai perceber, vai tomar conhecimento que aquela pessoa está ou foi divorciada. Por que? Porque está constando lá no registro.

A mesma coisa é o imóvel.

Se A vendeu para B, B vendeu para C e C vendeu para D, tudo estará registrado na matrícula, no registro de imóveis, logo quem quiser saber a cerca do imóvel, o mínimo, o básico, a primeira coisa é consultar a matrícula atualizada no registro de imóveis.

Porque se eu tiver uma matrícula expedida a 2 anos atrás, a 1 ano ou a 6 meses atrás, ela pode não mais representar a realidade de hoje, porque a 3 meses atrás foi vendido para uma outra pessoa, aconteceu alguma coisa. Se eu tiver a matrícula de 6 meses atrás, obviamente eu não terei conhecimento da realidade atual do imóvel.

 

Outra dica muito importante: Retirar todas as certidões negativas.

Quanto as certidões negativas, é bem simples.

Eu quero saber se aquele proprietário tem dívidas, então eu pego uma certidão negativa de um determinado órgão, por exemplo: Protesto – vou retirar uma certidão negativa de protesto. Para que? Para saber se o proprietário tem ou não protestos em seu nome.

 

Eu quero saber se aquele imóvel tem dívida de IPTU?

Então eu tiro uma certidão negativa na prefeitura para saber se tem uma dívida de IPTU.

Falando um pouco mais sobre o registro de imóveis, o código civil em seu artigo 1.245, ele diz que:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóvel.

Aquela antiga frase conhecida: Só é dono quem registra.

Você comprou o imóvel, você tem que se dirigir ao registro de imóveis e fazer o registro, senão você corre grandes riscos por falta do registro.

Existem vários cartórios de registros de imóveis com suas respectivas regiões. Basta você pesquisar onde o seu imóvel está registrado e fazer o registro da compra, o mais rápido possível. É muito importante lembrar que é preciso registrar a compra do imóvel.

O registro de imóveis, inscreve os documentos relacionados aos bens imóveis, como escrituras públicas de compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária em garantia, além de expedir certidões de propriedade de imóveis.

Como nós já falamos, se você quiser uma certidão de propriedade de imóvel, basta você se dirigir ao cartório de registro de imóveis.

Bom lembrar que não é cartório de notas, não é o cartório de registro civil, é o cartório de registro de imóveis.

Algumas pessoas não conseguem as vezes distinguir, mas são cartórios diferentes, cada um com as suas atividades.

 

Dica! Não confunda:

Uma coisa muito importante é que às vezes a pessoa por ser leiga, olha aqueles documentos e não consegue identificar a diferença. É bem fácil presenciar uma pessoa entregar um papel, documento, acreditando que aquele documento lhe dá a propriedade do imóvel, quando na verdade ela está com o contrato particular de compromisso de compra e venda, e ela acredita que aquilo por si só é suficiente para lhe dar a propriedade do imóvel.

Isso não está correto!

Uma coisa é uma escritura de compra e venda registrado no cartório de imóveis. Outra coisa completamente diferente, é um compromisso de compra e venda.

Nós já falamos que compromisso não pode significar uma escritura definitiva, uma propriedade, é apenas um compromisso.

Não confunda Compromisso com Escritura de Compra e Venda.

O vendedor só vai passar a escritura definitiva quando o valor do imóvel for quitado.

Ocorre que o imóvel ainda permanece em nome do vendedor.

 

Fez uma escritura pública de promessa de compra e venda?

Registre a promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis.

Para que? Para que você se resguarde. Porque se você deixar este documento na sua casa, na sua gaveta, se ele não estiver lá no registro de imóveis, não haverá conhecimento público disso, ninguém sabe, não tem como ninguém saber se existe este documento. Alguém poderá vender, averbar, fazer qualquer tipo de negócio lá e o seu documento está guardando na gaveta. É um erro grande: nunca cometa este erro!

Lembre-se do imposto do ITBI (Imposto de transmissão de bens imóveis), no Rio de Janeiro por exemplo, hoje está 3% do valor de avaliação da prefeitura, então já considere na compra que você terá que pagar o ITBI, considere também o valor da escritura e o cartório. O próprio cartório pode te informar acerca desses valores de acordo com cada Estado e cada Município.

 

As certidões negativas:

As certidões são documentos que mostram a situação financeira do proprietário vendedor, dívidas protestadas como nós já dissemos e processos judiciais.

Eu quero saber se o proprietário tem um processo judicial, uma execução, isso é muito importante, algumas pessoas não sabem, nós falaremos aqui a cerca da fraude à execução.

Para evitar a penhora dos bens em razão de dívidas do vendedor: fiscais, trabalhistas, cíveis, alguns devedores começam a se desfazer de todos os seus bens. É o que se chama “Fraude à Execução”.

Isso tem uma implicação direta a quem compra os bens.

Então A tem dívidas, têm uma ação trabalhista contra ele. Ele tinha uma empregada, tinha uma empresa e sofreu uma ação trabalhista. A justiça do trabalho quer penhorar os bens de A para pagar aquela dívida daquele trabalhador.

Então lá tem 100 mil reais de dívida da ação judicial trabalhista, a justiça do trabalho vai penhorar aquele imóvel, e A sabendo da penhora, sabendo da iminente penhora que vai acontecer a qualquer momento, ele vende para B:  Isso é fraude a execução, é dilapidação de patrimônio. B vai comprar, mas vai perder o imóvel porque a justiça vai penhorar, vai tomar aquele imóvel.

Se B estivesse consultado, tivesse retirado as certidões negativas, ele saberia que A tem uma penhora eminente, tem uma dívida.

As certidões negativas são muitas, nós colocamos algumas aqui, mas não se prenda.

 

Atenção!

Sempre pesquisar dívidas relativas ao imóvel e também ao proprietário. São coisa distintas.

Nós vamos verificar se há dívidas no imóvel, vamos retirar certidões no registro de imóveis, vamos verificar se aquele imóvel tem dívidas, quem é o proprietário, se há alguma pendência e etc, e também retiraremos certidões do vendedor, do proprietário.

Verificar se ele tem dívida, se ele tem ações judiciais e execuções.

 

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